アパートの大家（賃貸）をしています。
2003年11月、空き店舗（事業用）に新品のエアコンを設置しました。
2003年12月、その物件に借り手がつきました。
契約書の特約条項に、「付帯設備の修理（〜エアコンの清掃も含む）は賃借人負担」と明記されてます。
2004年01月、賃借人営業開始。
2005年06月、賃借人、諸事情により休店。（ここまでエアコン正常運転）
2006年01月、賃借人立ち寄り、エアコン起動するとものすごい異音発生。
同時期に同機種を付けた他のテナントの室外機には異常はありません。
この2006年01月時点から度々第三者のいる前で
「調子が悪いようですよ、近所への迷惑もあるので修理してください」
と言ってきたのですが、現在まで一切無視され、異音がするまま度々使用されています。
そして最近になってようやく
「付帯設備の修理は賃貸人負担ではないか？」
とぼやくように言いだしはじめたのですが、はっきりと
「賃貸人が直せ」
と言ってきません。
新品の機種が一年半ほどは正常に動き、半年ほどは動かしていないようで、賃借人にエアコンの清掃やメンテナンスをした形跡もありません。
この場合、特約事項は有効なのでしょうか、それとも特約事項は無効で付帯設備の修理は賃貸人なのでしょうか、
教えてください。

特約は、無効とまでいえないと思います。
但し、賃借人が直さないようなので、賃貸人が
直し、敷金と相殺しておく方法もあります。

ありがとうございます。